借地権や底地権の整理相談

土地所有者による借地権の買取りは、所有者側に資金的余裕があれば実行できますが、余裕が無い場合には、別の借地で借地人に底地を買い取ってもらうなどの資金準備を行う必要があります。借地権付きの土地を複数所有している場合は、借地権の買取りと底地の売却を出来るだけセットで考え、余分な自己資金の持ち出しをなるべく少なくしましょう。

各借地に関して、地代滞納は無いか。更新料の授受や契約書の締結は完了しているか。借地上の建物名義は借地契約の対象者と一致しているか。借地権が設定されている範囲は明確になっているか。地境が確定し、越境物等の近隣問題は無いかなど事前チェックは多岐にわたります。

予め準備を重ね、借地人に権利変動（相続や贈与など）が生じる前に対処法を練ることが重要です。

借地人の側で相続が発生した場合に、被相続人が生前締結した借地契約に関し、各相続人の間で借地に関する権利調整が問題なく行えるでしょうか。少なくとも相続発生後は、新たな借地人を選定して土地所有者と再契約しなければなりません。

借地上の建物を共有で相続する場合などは権利関係は更に複雑化していきます。また土地所有者が取り返したい土地ほど、借地上の建物の改築費用や建替え費用は高額化していきます。特に地主が宗教法人など法人格の場合は、底地売却に消極的であったりしますので、その場合は交渉の長期化は避けられません。底地の買取りは難しいと言えます。

仮に土地所有者からの底地買取り請求などが出た場合は、積極的に前向きに検討するように心掛けましょう。

借地権と底地を同時に第三者譲渡するケースは少ないようです。第三者譲渡の場合、買取る側は融資を受けにくいなど、一般的な価格よりも低くなることが予想されるからです。

そこで、借地権と底地の権利割合に応じて等価で交換し、土地を面積按分する方法がありますが、建物の配置によっては按分割合通りに分けられない場合もあります。更には、底地を持っている土地所有者は、権利割合上、土地の半分以上を手放したような形となるため、なかなか受容れ難いまとめかたになります。

借地権と底地の何れかを処分する場合は、まずは相手方と交渉することが第一です。ご自身で交渉する以外は報酬を受け取って交渉できるのは弁護士業務にあたりますので、業務範囲や報酬に関しては注意が必要です。具体的に何から始めたら良いか迷った場合は、弊社までご相談ください。