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不動産投資のポイント

不動産投資のポイント

不動産(主に土地)には、いくつもの価格があります。公示価格、相続税路線価格、固定資産税評価額、取引事例額など。

また、この取引価格にも二つの評価方法があります。ひとつ目として、土地は付近の公示価格や売地事例額を参考にした価格。建物は再建築した場合の価格から築年数等を考慮して、その分を減額して計算した積算価格です。

そして二番目が、その不動産を他人に貸す事業を行った場合に、どれくらいの利益が生まれて、いくらで取得すれば、他の金融商品よりも有利に運用できるかを見込んだ、事業を行いたい人が希望する価格です。

不動産投資を考える時、この二つの価格が重要になります。

積算評価額

建物や土地の原価を知ることは大事なことです。

路線価格や固定資産税評価額、公示価格などから土地価格を算出し、再建築費を元に償却期限までの経過年数から建物価格を算出するのが積算価格です。

建物の価格が現実と符合しないケースがとても多く、この仕組みが日本の中古不動産の建物価格を著しく下げている原因とも言われます。

例えば、昔の木造建築が二十数年で朽ち果ててしまい(減価償却)価値が無くなるかと言えば、そんなことは有りません。数百年を経た木造建築物も現存しております。ましてや近代的な工法や新建材を駆使した建物が二十数年で価格価値が無くなるということは本来無いのですが、不動産価格の査定の仕組み上、そのように取り扱われて流通しているのが現状です。

 

収益還元価額

収益物件の年間収益額を不動産購入金額で除した場合の数値が年間利回りとなりますが、利回りが高いほど購入価格が安く、利回りが低いほど購入価格が高くなると言えます。

つまり、利回りが高い物件ほど、不動産を安く買えたということになります。

土地の坪単価に合わせて収益物件の家賃を際限なく上げることは出来ません。収益のベースは「持ち家派」ではなく、「賃貸派」だからです。家賃を高く設定するのは自由ですが、現実に入居者が居るかどうかがポイントとなります。

 

 土地の身の丈に合った建物かどうか

市場に売りに出た中古収益物件のうち、利回りの高いものは投資家に買われてしまうため、例えば都心のマンションなどは年利5%~7%ぐらいになるように価格が調整されてしまいます。安い物件(利回りの高い物件)は早く買われてしまい、結果的に物件価格は、ある程度まで高くなります。

収益利回りだけで物件を見ていると、実際の不動産評価額とかけ離れた物件に出会うことがあります。

たとえば、本来更地であれば4億円の評価が付いた土地に低層マンション(家賃13万円×5戸+家賃13.5万円×5戸=132.5万円/月)を建ててしまった結果、総戸数と総家賃から年間収益が1590万円の収益物件という評価になり、仮に年間利回り6%から逆算すると、2億6千500万円しか値が付けられないという物件になってしまいます。建物の価格もありますので(4億円+1億円の)5億円ぐらいで売りたいところですが、その価格では利回りは3%台になってしまい、投資家の目線から外れてしまいます。つまり、建物の収益結果が不動産価格を決めてしまうことになりかねないのです。

こんな物件が見つかれば、建替え目線で検討すべきということになりますので、不動産価格を見る時は、収益還元価額と積算価額との両方の目線が必要になります。

 収益物件の建設には出口戦略も重要

建物を建てたら土地の価値が半減してしまった!?

また、収益物件の建設を計画する場合は、不動産価値を下げないよう考慮する必要があります。上の例では、収益物件価格として4億円を切ってしまうと土地値も出ないので、利回り6%から逆算すると(4億×6%の年間2,400万円)年間2,400万円以上の家賃収入が取れる計画を立てるべきということになります。これ以下の収益物件を建ててしまうと土地代にもなりません。実際は解体費用まで考慮すると更に収益を上げなければなりません。

このように投資物件というものは、本来の坪単価などと必ずしも一致しない場合が生じます。上の例で言えば、建物を壊して更地に戻したほうが高く売れますから、物件探しの上で考慮すべき点となります。

有名人が建てた豪華な一戸建てが、取得金額を大幅に下回る金額でしか売れないなどは、実はこんなケースが考えられたりします。

 

積算価格と収益還元価格、二つの価格目線から何を買えば良いのか、弊社にご相談ください。上の例のように、購入後更地にした方が価値が上がる不動産もあります。

少し手を加えれば収益性が大きく変化する物件など、選択方法のアドバイスを致します。

 

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